Italie: Aankoopinformatie

Gegevens

Kosten koper

Honorarium notaris

Aankoopprocedure

Bod uitbrengen

Voorlopige koopakte

Hypotheek

Meer gegevens

Uiteraard wilt u meer gegevens over het huis dat u interesseert: de kadasteruittreksels, plattegronden die precies aangeven waar de grenzen liggen en andere zaken.  Hier kunnen wij voor zorgen.  Eigenaars zijn vaak echter bijozonder terughoudend in het verstrekken van nog meer informatie, zoals bijvoorbeeld de oude akte van herkomst of bestemmingsplannen, zolang er nog geen serieus bod is uitgebracht.

Kosten Koper

Bij de koop van een huis in Italië moet u naast de aankoopprijs rekening houden met zo’n 15% extra kosten, voor de notaris, belastingen, makelaar en vertaler, en meer als u eventueel andere experts inhuurt (geometra, accountant, jurist, etc)

Honorarium notaris

Het honorarium voor de notaris is meestal ongeveer  2-3%  van de prijs die wordt beschreven in de akte, hoewel er meestal een minimum bedrag wordt gehanteerd en de kosten per notaris verschillen.  De koper moet de notaris betalen en mag hem dus kiezen. Wij kunnen u goede notarissen aanbevelen.

De aankoopprocedure

1. Bod uitbrengen

Eerst tekent u een ‘Proposta d’Acquisto’ (lett. Voorstel tot Aankoop), opgesteld door onze Nederlandse makerlaar ter plaatse, waarin u een officieel schriftelijk bod doet en een kleine aanbetaling betaalt (meestal in de vorm van een cheque van zo’n 1000 à 10.000 €, afhankelijk van de prijs van het huis). De cheque wordt door de makelaar vastgehouden totdat het bod door de verkoper is ondertekend, en wordt teruggegeven als het bod wordt afgewezen of als er geen akkoord is over de prijs of andere voorwaarden. De eigenaars krijgen 7 à 10 dagen de tijd om te antwoorden en ondertekenen het document ook als ze het bod aanvaarden; zoniet, dan krijgt u de aanbetaling meteen weer terug . Dit bedrag wordt bij akkoord de eerste aanbetaling van de koopprijs.

In het Proposta d’acquisto staan: de biedprijs, voorwaarden, de data van de voorlopige en de definitieve koopakte en de hoogte van de aanbetaling(en).  De eigenaar verklaart hier ook dat hij garant staat voor de volledige eigendom en verklaart dat het o.g. op het moment van de akte vrij zal zijn van hypotheken, aanspraken, derdenrechten, etc.  Voorwaarden die u kunt stellen in deze fase zijn:  roerende goederen die u mee wilt nemen in de koop, schriftelijke toestemming van de bank voor de datum van de voorlopige koopakte (als u een hypotheek aanvraagt),etc.  Als het proposta is ondertekend door beide partijen wordt het rechtsgeldig.

2. Belastingnummer aanvragen

Wie onroerend goed  koopt in Italië heeft een codice fiscale nodig.  Wij kunnen de codice samen met of voor EU burgers aanvragen bij de lokale belastingdienst en controleren dat deze code ook klopt. Met een verkeerde codice fiscale weigert de notaris om de akte te passeren!  Deze service kost €25 per uur.  U kunt ook zelf via  het Italiaanse Consulaat in uw land een codice fiscale aanvragen (voor niet EU burgers is dit zelfs verplicht).  Alleen met een codice fiscale kunt u in Italië een bankrekening openen.   Codice fiscale en bankrekening zijn nodig voor de definitieve koopakte, maar nog niet voor het proposta.

3. Bankrekening openen

Het is verstandig om zo snel mogelijk een bankrekening te openen  zodat u daar het geld op kan storten voor de voorlopige en definitieve koopakte.  Voor 25 € per uur gaan wij met u mee naar de Banca dell’Umbria, die overal filialen heeft.  De hele aanvraagprocedure neemt zeker 2 uur in beslag...  U kunt het adres van onze makelaar gebruiken als domiciliëring totdat u uw eigen huis heeft gekocht en de adreswijziging heeft doorgegeven aan de bank.   Wij kunnen tot die tijd de post voor u vasthouden of doorsturen.

 4. Voorlopige koopakte

De volgende stap is het ondertekenen van ‘il compromesso of  contratto preliminare’ de voorlopige koopovereenkomst, al dan niet ten kantore van een notaris, waarbij ook een aanbetaling,  (20 à 30% van de koopprijs) moet worden voldaan.  Na de compromesso gaat de notaris in de Registers uitzoeken of alles in orde is met het huis, of er geen hypotheken of beslagen op rusten, etc. Het is het beste als u zelf komt om de voorlopige koopakte te tekenen en het voorschot te betalen, maar als u zich niet vrij kunt maken kunnen wij de ondertekening op afstand voor u regelen.

Bij de voorlopige koopakte wordt ook de courtage betaald.  Wij sturen u van te voren een factuur.  Het spreekt vanzelf dat onze service zonder extra kosten tot en met de definitieve koop doorloopt!

5. Afzien van de koop

Als u na ondertekening van de voorlopige koopovereenkomst van gedachten verandert en toch af wilt of moet zien van de koop bent u uw tekengeld kwijt.  Maar als de eigenaar van de verkoop af wil moet hij u twee keer het aanbetaalde bedrag betalen.  U kunt bij een caparra confirmatoria de eigenaar ook via de (Italiaanse) rechter dwingen tot verkoop.

6. Koopakte

Als alles geregeld is wordt de koopakte gepasseerd. Tenzij u uitstekend Italiaans spreekt zal de akte vertaald moeten worden en is er bij het passeren een tolk en een getuige aanwezig. De kosten voor vertaling en vertolking variëren van 500 tot 750 Euro, afhankelijk van de lengte van de tekst en de zitting.

Onze makelaar ter plaatse probeert altijd om de aktes zo goed mogelijk voor te bereiden, maar  houdt u er rekening mee dat een akte passeren  in Italië veel langer kan duren (minstens 2 uur) dan u thuis gewend bent, omdat er vaak nog tijdens de akte over van alles en nog wat onderhandeld kan worden en er een aantal puntjes op de i gezet moeten worden, die dan ook weer moeten worden vertaald.  Het is geen uitzondering dat u er met zo’n 15 man in het kantoor van de notaris zit: de verkoper en zijn hele familie, technici, tolken, personeel, enzovoort.  Maar notarissen zijn dit gewend en lossen de laatste probleempjes meestal met flair en autoriteit op.

7. Permanente residentie

Wie verhuist naar Italië en bij de akte verklaart dat het gekochte huis zijn enige huis (la prima casa) is krijgt een belastingreductie op de overdrachtbelasting. Zie de paragraaf hieronder.  U heeft na de akte 18 maanden om u in te schrijven.  Als u hier definitief gaat wonen heeft u eerst een verblijfsvergunning  (permesso di soggiorno) nodig, die u moet aanvragen bij de Questura  (Vreemdelingendienst) in Perugia.  Dit is even doorbijten,  ’s ochtends vroeg urenlang tussen tientallen immigranten in de rij staan.  Maar er is een speciaal loket voor EU ingezetenen, waadoor u minder lang hoeft te wachten dan de anderen. U moet 4 pasfoto’s meenemen, 2 kopien van uw paspoort,  een "marca da bollo" (zegel) van 11 Euro, te halen bij een tabakswinkel, een kopie van uw bankrekeningafschriften en een gecertificeerde kopie van de koopakte.  U vult er een formulier in en na ongeveer 10 weken kunt u uw vergunning afhalen bij de Questura.  Indiendagen van de aanvraag: maandag, woensdag, en vrijdag.  Afhaaldagen: dinsdag en donderdag.  Ga vooral vroeg, voor half 9 's ochtends, dan komt het misschien snel in orde! 

Dan gaat u met uw permesso di soggiorno naar uw Gemeentekantoor om u in te schrijven in het bevolkingsregister (Anagrafe).  Hier kan gevraagd worden naar bewijs van uitschrijving uit uw vorige Gemeente.  Dan gaat de gemeente onderzoek doen en na ongeveer een maand komt er een politieagent  langs om te constateren of u er echt woont. Als hij u na een paar keer niet aantreft brengt hij een negatief advies uit en wordt de inschrijvingsprocedure gestaakt.  Het duurt ongeveer 3 à 4 maanden voor u daadwerkelijk ingeschreven bent als residente, dus begin vroeg met inschrijving!  Besef wel dat uitschrijving uit eigen land consequenties met zich meebrengt op fiscaal, medisch en sociaal vlak.  Als u niet echt in Italië gaat wonen is het beter om wat meer overdrachtbelasting te betalen en allerlei complicaties te voorkomen.

8. Overdrachtsbelasting

Het belastingsysteem in Italië is complex (maar waar niet?) maar in het kort komt het hier op neer: 

Voor een tweede woning betaalt u normaliter 10% overdrachtbelasting (imposta di registro) of 11% BTW als u van een bedrijf koopt, en 18% over landbouwgrond (of 20% BTW als u van een bedrijf koopt) van de waarde die in de akte wordt beschreven.  

Voor bezitters van de zgn. eerste woning (prima casa) geldt een gereduceerd tarief van 3 % ( of 4% BTW als u van een bedrijf koopt) , maar over het land betaalt u nog steeds 18% (of 20% BTW als u van een bedrijf koopt).  In dit geval moet u binnen 18 maanden uw residenza hebben in de gemeente waar u gaat wonen, anders moet u de resterende 7% plus rente plus een boete betalen. In geval van prima casa mag u binnen 5 jaar uw huis alleen verkopen als u een andere eerste woning koopt, anders moet u de resterende 7% alsnog terugbetalen. 

Als u landbouwgrond koopt betaalt u 18% belasting, tenzij u boer bent (dan is het slechts circa 1%).

9. Welk bedrag wordt beschreven

De opbrengst van onroerend goed is geregistreerd bij het Kadaster.  Meestal is de kadasterwaarde vele malen lager dan de marktwaarde.  In Italië is er een wet afgevaardigd waarin staat dat u geen fiscale controle krijgt als u overdrachtbelasting betaalt over iets meer dan de kadasterwaarde.  Veel Italianen doen dat dus ook, met medeweten van de notaris, die tijdens het betalen discreet de zaal uit loopt...  Ze betalen bv. de helft met officiële cheques en de andere helft cash.  Voor buitenlanders is het echter veel moeilijker om aan te tonen dat echt alleen deze prijs betaald is als er van te voren twee keer zoveel vanuit een buitenlandse bank is overgemaakt.  Er komt misschien geen controle door de fiscus, maar u pleegt wel valsheid in geschrifte.  Wij raden klanten die geen risico willen lopen dus af om het Italiaanse spel mee te spelen, en dus gewoon belasting te betalen over de hele prijs.  Maar als u ons advies wilt negeren en alleen de kadasterwaarde wilt opgeven moet u het geld cash meenemen.  En hoe dan ook moet u dit van te voren met de eigenaar bespreken, want die heeft er in de meeste gevallen geen belang bij om een lager bedrag aan te geven.

10. Verkooprecht agrariërs

Een gevreesde kreet onder buitenlanders.  Het komt er op neer dat als landbouwgrond te koop wordt aangeboden, de aangrenzende boeren het eerste recht hebben op koop.  Nadat de voorlopige koopovereenkomst is getekend moet de eigenaar (of de notaris) alle rechthebbenden aanschrijven en hun een verklaring laten tekenen waarin ze afzien van koop voor de opgegeven  prijs.  Zij hebben 30 dagen de tijd om te reageren. Als ze afzien van koop kunt u met een gerust hart doorgaan naar de akte.  Maar let op: zet geen lagere prijs in de akte (om overdrachtbelasting te besparen) dan u  had opgegeven aan de buurboeren, want dan kunnen ze alsnog tot een jaar na akte uw grond  kopen voor de officieel beschreven prijs! Dit is natuurlijk een probleem voor de verkoper, maar ook voor u!

IVA (BTW) in Italië is nu 20%, gereduceerde tarieven van 4% en 10% voor de bouw of verbouwing  van een eerste huis. U kunt 36% van de restauratiekosten van uw inkomstenbelasting aftrekken, verspreid over 10 jaar tijd.  Deze regels veranderen constant dus raadpleeg uw commercialista (accountant).

En tot slot: maakt u zich geen zorgen!  Onze lokale Nederlandse makelaar sleept u door de hele procedure heen, vertaalt, adviseert en overbrugt de cultuurverschillen.  Zij is bevoegd makelaar in Italië, kent de wetgeving en gebruiken, heeft veel praktijkervaring en begrijpt zelf als Nederlander uw wensen.