Overdracht van onroerende zaken

Van oudsher is onroerend goed altijd de steunpilaar van een vermogen geweest. Wellicht niet het grootste, maar wel het belangrijkste bestanddeel van dat onroerend goed werd dan gevormd door het huis, dat men als eigenaar bewoonde.

Aan de eigenaar verschaft het eigen woonhuis een gevoel van zekerheid, zelfstandigheid en onafhankelijkheid. Voor een financier betekent onroerend goed een veilig object tot waarborg voor het door hem te verlenen krediet. In de onroerend goed-registers kan hij nagaan of degene, die zich als eigenaar voordoet ook inderdaad eigenaar is en of op zijn onroerend goed geen hypotheek of beslag rust. Het is dan ook alleszins verklaarbaar dat de wetgever terwille van de rechtszekerheid voor de overdracht van onroerend goed (behoudens een enkele uitzondering) de notariële akte heeft voorgeschreven.

Welke notaris de akte moet opmaken, beslist in beginsel de koper.

De wet geeft immers aan dat de kosten van levering in principe voor rekening komen van de koper. In het algemeen zal de koper daarom de notariële kosten voor de akte van levering moeten voldoen ('kosten koper'). In het verlengde daarvan heeft hij de keuze van de notaris.

Tijdig naar de notaris
Aan het opmaken van die akte gaat heel wat vooraf. Wanneer u een huis wilt kopen, dient u zich eerst af te vragen hoever uw financiële positie reikt. Contact met een notaris is zeer wenselijk in dit eerste stadium. Hij zal u over de juridische consequenties van en de diverse mogelijkheden tot financiering kunnen voorlichten.

Dit geldt ook voor bijvoorbeeld problemen die zich kunnen voordoen bij de koop van een reeds verhuurd huis en rond bezwarende bepalingen, zoals bijvoorbeeld erfdienstbaarheden.

De notaris gaat met u de juridische aspecten van de koop en de financiering na. U voorkomt er veel narigheid mee. Niet zelden gebeurt het dat iemand onvoorwaardelijk een huis koopt zonder dat hij de financiering daarvan geregeld heeft. Het gevolg is dan, dat hij aan de koop vastzit ondanks het feit dat hij - hetzij door te weinig geld, hetzij door een te kleine lening - de financiering niet 'rond' krijgt. 

Indien de verkoper dan in alle gestrengheid zijn rechten uitoefent, raakt de koper op z'n minst tien procent van de koopsom als boete kwijt. Het koopcontract zelf (in de praktijk vaak ten onrechte 'voorlopige koopakte' genoemd) hoeft niet door een notaris te worden opgemaakt. In Amsterdam is het al jaren de gewoonte dat de koopakte wèl door bemiddeling van een notaris tot stand komt. Die gewoonte is toe te juichen. In de koopakte immers wordt de mondeling reeds gesloten koop schriftelijk vastgelegd. Met die akte kan de verkoper de verplichtingen die de koper op zich heeft genomen, bewijzen. Maar de akte is tevens het resultaat van het overleg tussen koper en verkoper. 

Men kan bepalingen in de akte laten opnemen, onder welke voorwaarden de koop niet doorgaat: bijvoorbeeld als de financiering niet rond komt. Zeker sinds 1 januari 1992 - toen grote delen van het Nieuw Burgerlijk Wetboek werden ingevoerd - is afstemming tussen koper en verkoper van groot belang. De verkoper moet informatie over het huis geven, de koper moet zijn wensen over het gebruik ervan duidelijk op tafel leggen, besproken moet worden wie het risico draagt als later onverwachte dingen opduiken. De notaris, als onpartijdig deskundig jurist, heeft daarbij een belangrijke taak.

Daarom adviseert de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie aan koper en verkoper om reeds bij het opstellen van de koopovereenkomst een notaris in te schakelen voor de noodzakelijke deskundige begeleiding en advisering op juridisch gebied.

'Voorlopige' koopakte
Het zal duidelijk zijn hoe onjuist het is de koopakte 'voorlopige' koopakte te noemen. Die aanduiding wekt namelijk ten onrechte de indruk dat de akte slechts 'voorlopig' is en men er nog vanaf kan.

Niets is minder waar! Formeel bent u zelfs al door uw mondeling 'ja' tegenover de verkoper gebonden. Uit het voorgaande volgt dat u, of u nu koper of verkoper bent, niet te voorbarig tot het tekenen van een koopakte of zogenaamde 'voorlopige koopakte' van een huis moet overgaan en ook niet te voorbarig 'ja' moet zeggen in het stadium vóór het ondertekenen van een dergelijke akte. Dit geldt voor de koper niet alleen voor bestaande huizen, maar nog sterker voor huizen in aanbouw. 

Het tekenen van een koopakte in een directiekeet van het betreffende bouwproject valt absoluut te ontraden: u bezichtigt het bouwproject, raakt er enthousiast over, u krijgt te horen dat de huizen als warme broodjes worden verkocht en u tekent, waardoor u de verplichting op zich neemt om &€180.000 of €200.000 gulden te betalen of misschien wel €400.000 gulden. Als u dan pas naar de notaris gaat, kan de door u getekende koopakte niet meer ongedaan worden gemaakt.

Bouwprojecten
Bij bouwprojecten is het de gewoonte van de bouwer om het gehele project door één notaris te laten behandelen, aangezien op het kantoor van die notaris ook het bouwplan, het 'bestek' en de verdere voorwaarden liggen.

De koper van een huis uit een bouwcomplex kan voor advies zijn eigen notaris inschakelen; dit brengt wel extra kosten met zich mee.

Het Bouwfonds Nederlandse Gemeenten, de Consumentenbond, de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie, de Nederlandse Vereniging van Makelaars in Onroerende Goederen NVM, de Nederlandse Vereniging van Bouwondernemers en de Vereniging Eigen Huis hebben samen een Model Koop-/Aannemingsovereenkomst gemaakt, met daarbij behorende Algemene Voorwaarden.

In dit model is getracht de rechten en verplichtingen van de koper van een nog (af) te bouwen huis en de aannemer zo goed mogelijk op elkaar af te stemmen. Hierdoor kunnen veel geschillen over de nakoming van de overeenkomst worden voorkomen.
De Koop-/Aannemingsovereenkomst bevat de regelingen die op het specifieke huis van toepassing zijn, zoals het tijdstip van de eigendomsoverdracht van grond en huis, hoe verschillen tussen werkelijke en opgegeven maten worden verrekend, de grootte van de waarborgsom, de wijze van betaling, het moment van oplevering en de regeling van een eventuele subsidie.

In de Algemene Voorwaarden voor de koop en bouw van woningen worden onderwerpen geregeld die op elke nieuwbouw van toepassing zijn. Dit geldt bijvoorbeeld voor de gevolgen van wijzigingen in de bouw, de aanleg van leidingen, de controle op de uitvoering, de onderhoudstermijn en de aansprakelijkheid van de aannemer.
Ook is er een dergelijk Model Koop-/Aannemingsovereenkomst tot stand gekomen voor appartementsrechten, met bijbehorende Algemene Voorwaarden (zie hierna Appartementsrechten).
De notaris beschikt over de nodige juridische kennis om een koopakte voor een eengezinshuis op te stellen. In verband met de grote belangen voor koper en verkoper bij het aangaan van een koopovereenkomst, adviseert de KNB dat zij bij het opstellen van het contract een notaris inschakelen.

De notaris zal u graag informeren over de vele voordelen van deze overeenkomsten en de zekerheid (ook financieel) die het toepassen van de Algemene Voorwaarden voor u betekent.

(bron: http://www.notaristarieven.nl)