Notaris -
Voetangels en
klemmen
|
Voetangels en klemmen
Koop
en verkoop van een huis kan de
huidige en toekomstige eigenaar voor
onverwachte problemen plaatsen.
Bovendien bevatten de stukken van
makelaar, notaris of bank geen
alledaags taalgebruik. Zonder
volledigheid te pretenderen komen in
deze paragraaf enkele bijzondere
gevallen, voetangels en klemmen aan
de orde.
Erfpacht.
Niet altijd
staat een huis op 'eigen' grond,
soms is die grond door
bijvoorbeeld de gemeente in
erfpacht aan de huiseigenaar
uitgegeven. In die gevallen moet
aan de eigenaar van de grond (de
gemeente) een jaarlijks
terugkerend bedrag worden
betaald. Dit bedrag, de
erfpachtscanon, wordt vaak voor
een korte periode van drie tot
vijf jaar vastgesteld; daarna
kan de canon worden herzien. De
verkoper zal bij het sluiten van
de koopovereenkomst hierover aan
de koper informatie moeten
verschaffen. De koper moet dus
rekening houden met extra (vaak
aanzienlijke, jaarlijkse)
lasten.
Huisvestingsvergunning.
Wie een huis koopt krijgt
daarmee niet automatisch het
recht om er ook daadwerkelijk in
te gaan wonen. Daarvoor is in
een aantal gemeenten - en
beneden een bepaalde koopprijs -
een huisvestingsvergunning
nodig. In de 'voorlopige'
koopakte kan de ontbindende
voorwaarde worden opgenomen dat
de koop niet doorgaat als geen
huisvestingsvergunning wordt
toegekend. Bij de koop van een
flat is bovendien in veel
gevallen toestemming tot
bewoning van de medebewoners
nodig. Ook hierover kan een
ontbindende voorwaarde worden
opgenomen in de 'voorlopige
koopakte'.
Waarborgsom.
De
'voorlopige' koopakte bevat
nogal eens de bepaling dat de
koper een aanbetaling moet doen,
de waarborgsom. Deze wordt bij
de notaris gestort en door hem
beheerd totdat de leveringsakte
is getekend. Het bedrag komt
meestal overeen met de boete die
moet worden betaald als de koper
zijn verplichtingen niet nakomt
en de verkoper ontbinding van de
overeenkomst verlangt. In plaats
van een waarborgsom kan ook een
schriftelijke bankgarantie aan
de notaris worden gegeven.
Verwachtingen. De koper
heeft bepaalde verwachtingen van
de aankoop van een huis. Hij
moet de eigendom verkrijgen van
het huis met de eigenschappen
die hij mag verwachten. Is
bijvoorbeeld de garage zonder
vergunning tot studeerkamer
verbouwd en weet de verkoper dat
de koper de studeerkamer als
zodanig wil gebruiken? In zo'n
geval moet de verkoper de koper
waarschuwen dat de gemeente
misschien zal eisen de garage in
de oorspronkelijke staat terug
te brengen. Als de verkoper deze
informatieplicht niet nakomt,
dan kan de koper nakoming of
herstel vorderen of de
overeenkomst ontbinden. De
verkoper kan dan een boete
verschuldigd zijn, meestal van
hetzelfde bedrag als andersom
het geval is. Overigens zal de
notaris bevorderen dat
dergelijke zaken voor het
sluiten van de koopovereenkomst
ter sprake worden gebracht.
Lasten en beperkingen.
De
verkoper moet de koper vertellen
of er bijzondere lasten en
beperkingen op het huis rusten.
Bijvoorbeeld erfdienstbaarheden
of huurovereenkomsten. Pas als
de koper deze uitdrukkelijk
heeft aanvaard kan de verkoper
ervan uitgaan dat de koper niet
kan klagen. De notaris kan de
verkoper helpen voor het sluiten
van de koopovereenkomst de
bijzondere lasten en beperkingen
op een rijtje te zetten.
Bodemvervuiling.
Niet
alleen bij bedrijfsterreinen,
maar ook bij de koop van huizen
speelt steeds vaker het probleem
van bodemverontreiniging. Als
dat gevaar bestaat, dan is een
praktische en juridische
regeling nodig. De notaris
adviseert over de noodzaak van
bodemonderzoek en over een
regeling die de (financiële)
risico's tussen partijen
verdeelt.
Opletten.
Voordat u een
koopovereenkomst aangaat moet u
ook nog andere zaken nagaan:
komt u in aanmerking voor
rijks- of gemeentesubsidie
en onder welke voorwaarden?
komt u in aanmerking voor
nationale hypotheekgarantie
voor de hypothecaire lening,
en onder welke bepalingen?
moet u bouwrente betalen bij
de aankoop van een huis in
aanbouw?
voor wiens rekening komen de
kosten van overdracht: van
de koper (kosten koper) of
van de verkoper (vrij op
naam)?
moet de (huwelijks)partner
van de koper en/of verkoper
mee ondertekenen?
kunnen de verzekeringen van
de vorige eigenaar worden
overgenomen?
zijn - als het huis wordt
verhuurd - huurpenningen
voor een langere periode
vooruitbetaald?
kunt u te maken krijgen met
door Bouw- en Woningtoezicht
voorgeschreven verbeteringen
of vernieuwingen? U kunt in
de koopakte laten opnemen
dat eventueel door de
verkoper verzwegen lasten op
hem verhaald zullen worden.
komt het huis in aanmerking
voor onteigening? De kans is
dan groot dat u bij de
verkoop van het huis er veel
minder geld voor
terugkrijgt.
(bron:
http://www.notaristarieven.nl/)
|
Koopwoningen
